Da alcuni anni gli appartamenti in affitto dell'area metropolitana hanno raggiunto prezzi elevati, costringendo le persone anche a cambiare città. L'analisi dell'architetto Gabriele Rabaiotti

di Lorenzo Garbarino

Si torna a parlare di sicurezza e qualità della vita a Milano. I recenti episodi nella zona della Stazione Centrale (leggi qui) e la denuncia pubblica delle persone che filmano e diffondono le immagini delle borseggiatrici in Metropolitana da parte della consigliera comunale Monica Romano hanno acceso un dibattito, più che sull’opportunità di diffondere in rete quei materiali, sulla metropoli poco sicura e sulla vivibilità del capoluogo lombardo.

Da anni la città è protagonista e solista di una rapida espansione che ha dimenticato fasce della popolazione. Tra il 2015 e il 2021 i canoni a metro quadro hanno subìto una crescita che si aggira intorno al 25/30%. Milano è una «città che corre, che riqualifica quartieri e palazzi, la città che fa spazio all’innovazione e all’eccellenza, la città che seduce i turisti e gli uomini d’affari, la città che demolisce le case popolari e costruisce appartamenti a prezzi inaccessibili», ha sottolineato anche l’arcivescovo di Milano, monsignor Mario Delpini, nel Discorso alla Città alla vigilia dell’ultima festa di Sant’Ambrogio (vedi qui lo speciale).

La crescita ha messo ancora più a nudo le fragilità sociali della città: interi quartieri hanno subìto l’effetto della gentrificazione e, con i prezzi delle case in salita, molte persone non si identificano più con Milano. I casi di chi abbandona il comune sono all’ordine del giorno, e affitti da centinaia di euro per un posto letto (non un appartamento, dove i numeri vanno per le migliaia) sono una realtà affermata.

Le trasformazioni del mercato immobiliare

L’architetto Gabriele Rabaiotti, che insegna Analisi della città e del territorio al Politecnico di Milano, ha chiare alcune delle radici di questo problema. «Il mercato immobiliare ingessa la società. In Italia non si è investito in politiche dell’affitto, soprattutto nelle città, che sono sistemi più dinamici e spinti per la velocita dei processi». Una questione che ha mostrato i primi sintomi alla fine degli anni Ottanta. Tra il 1971 e il 1991, Milano ha perso quasi mezzo milione di abitanti. Le ragioni del decremento, per Rabaiotti, sono da trovare anche nella caduta della percentuale degli affitti: «In 15 anni Milano passa dal 55% del patrimonio immobiliare dato in locazione all’attuale 28%».

Un processo, quello descritto da Rabaiotti, che ha portato all’espulsione delle famiglie più giovani e meno abbienti, spostando le esigenze dei cittadini sul tema della proprietà: «Le metropoli, non solo Milano, hanno progressivamente concentrato le energie nel soddisfare la domanda di miglioramento interna e non quella di accesso dall’esterno. Questo, in una logica di mercato sganciatasi dalla produzione reale a beneficio di quella finanziaria, ha portato a uno sbilanciamento eccessivo verso i sistemi dei fondi immobiliari. L’effetto per i meno abbienti è espulsivo – spiega Rabaiotti -. Chi già ha la proprietà a Milano, tendenzialmente non viene toccato, a meno che non decida di vendere l’appartamento. Per il settore degli affitti, questo genera un meccanismo di innalzamento dei valori che strozza i cittadini».

Una città che esclude

In questa dinamica, la tendenza descritta è una progressiva espulsione, con metodi più o meno bruschi, verso la prima o la seconda “cintura”. L’effetto più visibile è il fenomeno del pendolarismo, che in alcuni casi tocca anche Comuni diversi da quello metropolitano. «Più le città funzionano – puntualizza Rabaiotti -, più il mercato immobiliare fissa un prezzo. Accade inoltre che non solo si espelle chi è instabile, ma non si accoglie chi cerca di entrare. L’asticella si alza e la richiesta abitativa nuova esterna, anche semplicemente di altri Comuni, tende a rendere questa membrana molto impermeabile. Proprio per questo Milano non riesce ad accogliere nuovi abitanti o accoglie solo chi è in grado di pagare certi valori. In questo modo, la città tende a tararsi su quel livello».

In questo contesto, Rabaiotti esclude il fenomeno dei senza dimora dagli effetti del caro-case: «Il tema dei senza dimora è marginalmente associato a chi perde la casa, soprattutto di proprietà. In città osserviamo una maggior concentrazione per il semplice fatto che ci sono servizi che altrove non esistono. Quello che invece è più preoccupante è che si riduce il mix sociale, perché chi potrebbe entrare non riesce e quindi rinuncia. Ciò riduce lo scambio e l’ingresso, rendendo la citta chiusa».

I mezzi spuntati dei Comuni

Con un mercato che seleziona verso l’alto, gli strumenti a disposizione dei Comuni per frenarne la tendenza sono pochi, soprattutto nelle politiche attive. 

Come spiega Rabaiotti, i poteri effettivi su questi temi sono di competenza del Governo. Utilizzati non sempre correttamente secondo il consigliere comunale: «Si sono favoriti i proprietari della prima casa. Togliere per esempio l’Imu alla prima casa è stata una mossa che, nei fatti, ha distratto risorse dall’affitto alla proprietà reale. Ovviamente, con l’80% degli italiani che possiede la casa, tutti erano soddisfatti del provvedimento. Rinunciando però a quell’introito abbiamo depotenziato l’affitto. Si sarebbe apportato un beneficio se l’Imu fosse stata eliminata a chi, proprietario di seconde case, avesse accettato di affittare i suoi immobili entro alcuni limiti dei canoni concordati».

Ciò non è avvenuto, disincentivando gli affitti, secondo Rabaiotti. Un secondo caso che il consigliere riporta come un ostacolo per le amministrazioni locali sono i limiti massimi di canoni applicabili: «Se non ci fosse questa soglia, i Comuni potrebbero alzare l’Imu quanto serve per disincentivare quel patrimonio immobiliare che resta vuoto e non viene utilizzato. Siccome oggi il range è nei fatti ridicolo, la gente paga il massimo applicabile lasciando le case vuote».

A Milano i numeri raccontano di un patrimonio immobiliare che gira intorno agli 80 mila alloggi sfitti. Un vuoto che è funzionale al mercato perché, se non viene immessa offerta in un mercato dove c’è domanda, l’offerta cresce di valore. «Per disincentivare i proprietari dal lasciare gli appartamenti vuoti – afferma Rabaiotti -, lo strumento è la leva fiscale. Senza autonomia sul tema, io lo posso fare solo entro certi limiti, dato che l’Imu è regolata da leggi nazionali».